Die Bewertung des Grundbesitzes durch das Finanzamt hat vor allem Bedeutung für die Erbschaftsteuer. Durch das Jahressteuergesetz 2007 haben sich die Vorschriften zur Grundbesitzbewertung mit Blick auf das Erbbaurecht erheblich geändert. In Erbfällen ist die neue Rechtslage anzuwenden, wenn der Todesfall/ die Schenkung nach dem 31.12.2006 eingetreten ist.

1. Allgemeines
   
2. Neue Rechtslage
   
3. Beispiel
   

1. Allgemeines
Durch die Einräumung eines Erbbaurechts gewährt der Grundstückseigentümer einem Dritten (Erbbauberechtigter) das veräußerliche und vererbliche Recht, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Der Erbbauberechtigte erlangt damit das dingliche Recht, gegen ein Entgelt (sogenannter Erbbauzins) das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk für eine gewisse Zeit zu nutzen.

Mit dem Ablauf der vereinbarten Zeitdauer (z.B. 99 Jahre) geht das Eigentum an dem errichteten Bauwerk automatisch auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbauberechtigte hat dann grundsätzlich Anspruch auf eine Entschädigung für das Bauwerk. Die Entschädigung kann aber von den Beteiligten vertraglich ausgeschlossen werden.

2. Neue Rechtslage
Ausgangswert für die Bewertung des Erbbaurechts ist der Gesamtwert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks einschließlich des Bauwerks. Die Ermittlung dieses Gesamtwerts entspricht im Wesentlichen der bis zum 31.12.2006 geltenden Rechtslage und steht hier nicht im Mittelpunkt der Darstellung.

Nach der bis zum 31.12.2006 geltenden Rechtslage war die Restlaufzeit des Erbbaurechts unbeachtlich sowohl für die Bewertung des Erbbaurechts als auch für die Bewertung des belasteten Grundstücks. Neu ist, dass die Bewertung des Erbbaurechts und auch die des belasteten Grundstücks entscheidend von der Restlaufzeit des Erbbaurechts abhängt, wenn nach dem Zeitablauf (z.B. 99 Jahre) keine Entschädigung zu leisten ist.

3. Beispiel
Erblasser E hat als Erbbauberechtigter ein Mehrfamilienhaus (aktuelles Alter 40 Jahre) auf dem Grundstück des Eigentümers G gebaut und vermietete das Haus seit Jahrzehnten. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 50.000 EUR. E verstirbt am 13. Juli 2007 und vererbt seiner Tochter das Erbbaurecht (jährlicher Erbbauszins 10.000 EUR) mit einer Restlaufzeit von 2 Jahren.

Eine Entschädigung ist vertraglich zwischen E und dem Grundstückeigentümer G in Höhe des Wertes des Bauwerks vereinbart worden.

Das Erbbaurecht ist nach neuer Rechtsalge pauschal zu bewerten mit 80 % des Gesamtwerts (fiktiver Gebäudewert). Der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Wert des Erbbaurechts beträgt 80 % von 500.000 = 400.000 EUR.

Eine Entschädigung ist vertraglich zwischen E und dem Grundstückeigentümer G ausgeschlossen worden.

Das Erbbaurecht ist zu bewerten mit 5 % des Gesamtwerts. Der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Wert des Erbbaurechts beträgt 5 % von 500.000 = 25.000 EUR.

Nach der neuen Rechtslage spielt die Restlaufzeit des Erbbaurechts im Gegensatz zum alten Recht eine erhebliche Rolle in Fällen, in denen das Gebäude am Ende der Laufzeit nicht entschädigt wird. In unserem Beispielsfall ist ein und dasselbe Erbbaurecht bei Vereinbarung der Entschädigung mit 400.000 EUR und bei Ausschluss der Entschädigung am Ende der Laufzeit mit 25.000 EUR zu bewerten. Diese Diskrepanz ist zwar wirtschaftlich angemessen. Sie muss Berechtigten und Verpflichteten eines Erbbaurechts bei Vermögensübertragungen künftig aber auch stets bewusst sein.

Die vorangegangenen Informationen wurden dem IWP-Newsletter vom 01.08.2007 entnommen.

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