Fremdvermietete Ferienwohnungen werfen selten von Beginn an Gewinn ab. Entstehen aber so genannte Anfangsverluste so fragt sich der betroffene Vermieter, ob er zumindest die Verluste steuerlich geltend machen kann. In diesem Kontext hat der Bundesfinanzhof in einer interessanten Entscheidung seine "bürgerfreundliche" Rechtsprechung bestätigt.

1. Gefahr der Liebhaberei
   
2. Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
   
3. Fazit
   

1. Gefahr der Liebhaberei
Das Finanzamt streicht regelmäßig bei der Bearbeitung von Einkommensteuererklärungen Verluste aus der Vermietung von Ferienwohnungen, wenn nach einer über einen Zeitraum von 30 Jahren reichenden Prognose voraussichtlich auf Dauer kein Gewinn erzielt wird. Die Verluste bleiben dann bei der Besteuerung mangels "Einkünfteerzielungsabsicht" unberücksichtigt. Im Fall fehlender Gewinnerzielungsabsicht wertet der Fiskus das Investment als so genannte Liebhaberei. Dieser mitunter voreiligen Sichtweise ist der BFH jüngst erneut entgegengetreten.

2. Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
In seinem Urteil v. 24. August 2006 (IX R 15/06) hat der BFH entschieden, dass bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung die Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen nicht allein wegen hoher Werbungskostenüberschüsse zu überprüfen ist. Nach dieser Rechtsprechung dienen Ferienwohnungen, die ausschließlich an Dritte vermietet werden bzw. zur Vermietung bereitgehalten werden, auch bei hohen Verlusten (z.B. aus Darlehenszinsen) stets der Einkünfteerzielung.

Die Entscheidung lässt zwar den Schluss zu, dass bei vermieteten Ferienwohnungen grundsätzlich davon auszugehen ist, dass ein Gewinn erwirtschaftet werden soll. Allerdings ist das Urteil nur auf solche Ferienwohnungen anzuwenden, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. die Ferienwohnung wird ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten
2. es sprechen keine Anhaltspunkte für eine Eigennutzung
3. die ortsübliche Belegungsdauer wird um nicht mehr als 25 % unterschritten.

In der Praxis scheitert die Anwendung der Grundsätze der BFH-Rechtsprechung regelmäßig an der zumindest teilweisen Selbstnutzung der Ferienwohnung durch die Vermieter.

3. Fazit
Durch das Urteil des BFH vom 24. August 2006 ist die Gefahr der Liebhaberei nur im Bereich der ausschließlich fremdvermieteten Ferienwohnungen gebannt. In anderen Fällen muss weiterhin eine Überschussprognose erstellt werden, nach der innerhalb von 30 Jahren ein Gewinn aus der Immobilie erzielt werden kann, da ansonsten Anlaufverluste vom Finanzamt nicht anerkannt werden.

Die vorangegangenen Informationen wurden dem IWP-Newsletter vom 15.07.2007 entnommen.

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