1. Grundsätze der steuerlichen Anerkennung
   
2. Praxisbeispiel
   
1. Fall
2. Lösung
3. Fazit
   

1. Grundsätze der steuerlichen Anerkennung
Ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs steuerrechtlich anzuerkennen, wenn er bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen ist und darüber hinaus im Rahmen des Fremdvergleichs sowohl die vertragliche Gestaltung als auch die praktische Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Daraus folgt im Umkehrschluss nicht, dass jede Abweichung vom Üblichen automatisch zum Verlust der steuerlichen Anerkennung führt.

Steuerlich nicht anerkannt werden jedenfalls Verträge, die fremde Dritte so nie abgeschlossen hätten. In diesem Fall liegt ein so genannter Gestaltungsmissbrauch vor. Was noch üblich oder bereits missbräuchlich ist, ist eine Wertungsfrage, bei der es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Die gefestigte Rechtsprechung des BFH zu so genannten Überkreuzvermietungen sei anhand eines Beispiels kurz skizziert.

2. Praxisbeispiel

a. Fall
A ist Ärztin und bewohnt gemeinsam mit Ihrem Mann ein Einfamilienhaus mit großem Garten am Rande von Münster. Sie hat einen Sohn S, der Eigentümer einer 100 qm großen Erdgeschosswohnung in der City ist, die er mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern bewohnt. Eigenheimzulage hat die junge Familie nicht erhalten. A möchte ihre Praxis in Kürze aufgeben und plant mit Ihrem Mann, die kalte Jahreszeit in sonnigen Gefilden zu verbringen. Eine 100 qm große Erdgeschosswohnung wäre für ihre Bedürfnisse ideal. S träumt davon, mit seiner Familie ein Heim mit Garten zu bewohnen.

b. Lösung
Beiden Generationen kann geholfen werden durch eine so genannte Überkreuzvermietung. Vermietet A das Haus mit Garten an S und S seine Wohnung an A, so erzielen beide Einnahmen aus Vermietung, die sie der Einkommensteuer unterwerfen müssen. Die Kosten können jedoch wie bei jeder Vermietung gegen gerechnet werden, sodass sich unter anderem wegen des entstehenden AfA-Volumens sowie insbesondere bei größerem Renovierungsaufwand häufig ein Verlust aus der Vermietung ergibt.

Die einfach anmutende Gestaltung muss allerdings gut geplant sein, um unangenehmen Überraschungen vorzubeugen. So muss unter anderem bedacht werden, dass tatsächlich ortsübliche Mietzahlungen fließen müssen und etwaiger Renovierungsaufwand auch tatsächlich vom Vermieter geleistet werden muss, da ein echtes Mietverhältnis vorliegt.

Die steuerliche Anerkennung hängt ferner entscheidend davon ab, dass wirtschaftliche Gründe für die wechselseitige Vermietung vorliegen. Nicht anerkannt wird zum Beispiel die Überkreuzvermietung, wenn Eltern im Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses eine Eigentumswohnung erwerben, während der Sohn die Wohnung im ersten Obergeschoss erwirbt. Das gilt jedenfalls sofern beide Wohnungen gleich groß und ähnlich ausgestattet sind.

Steuerlich anerkannt wird es dagegen, wenn ein Kind sein Haus zu fremdüblichen Bedingungen an seine Eltern vermietet und einen Verlust erzielt, während es selbst gleichzeitig das im Eigentum seiner Eltern stehende Nachbarhaus unentgeltlich zu Wohnzwecken nutzt.

3. Fazit
Überkreuzvermietungen können eine sinnvolle Gestaltungsvariante sein, die insbesondere im Familienkreis steuerlich brach liegende Verhältnisse zur Nutzung erschließt. Wegen des schmalen Grades zum Gestaltungsmissbrauch ist aber vor Schnellschüssen ohne fachkundige Beratung zu warnen.

Die vorangegangenen Informationen wurden dem IWP-Newsletter vom 01.05.2007 entnommen.

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