1. Vorzüge einer mittelbaren Grundstücksschenkung
   
2. Nachteile bei der Eigenheimzulage
   
3. Steueroptimierte Gestaltung
   
1. Beispiel
   
2. Lösung
   

1. Vorzüge einer mittelbaren Grundstücksschenkung
Die Schenkung von Immobilien bietet steuerlich einen erheblichen Vorteil. Anders als bei einer reinen Geldschenkung wird die Immobilie nicht mit dem tatsächlichen Wert angesetzt, sondern das Finanzamt ermittelt für das Grundstück den sog. Bedarfswert, der deutlich unter dem Verkehrswert (tatsächlicher Wert) liegt. Damit steigt die Chance, dass Eltern ein Grundstück ganz steuerfrei an ihre Kinder weitergeben können bzw. zumindest die Steuerlast deutlich mindern.

Der Steuerspareffekt resultiert bei Grundstücksschenkungen insbesondere aus dem recht hohen Freibetrag für Kinder von 205.000 EUR, der naturgemäß schneller ausgeschöpft ist, wenn man den zu übertragenen Gegenstand mit seinem wirklichen Wert berücksichtigt. Wird ein Geldbetrag zum Bau oder für den Erwerb einer genau bestimmten Immobilie geschenkt (sog. mittelbare Grundstücksschenkung), so bietet dies steuerlich regelmäßig die gleichen Vorteile wie die Schenkung der Immobilie. Die mittelbare Grundstücksschenkung hat uns schon in einem früheren Newsletter beschäftigt, der hier kostenlos abgerufen werden kann.

2. Nachteile bei der Eigenheimzulage
Ein "steuerlicher Schönheitsfehler" der mittelbaren Grundstücksschenkung ist allerdings, dass die Kinder keinen Anspruch auf die Eigenheimzulage für das so erworbene Grundstück haben. Die Eigenheimzulage wird mit maximal 1.250 EUR nur gewährt, wenn der Begünstigte bei einem Fördersatz von einem Prozent Anschaffungskosten in Höhe von 125.000 EUR gehabt hat. Bei der mittelbaren Grundstücksschenkung entstehen dem beschenkten Kind keine für die Gewährung der Eigenheimzulage notwendigen Anschaffungskosten.

3. Steueroptimierte Gestaltung
Die steuerlichen Vorteile der mittelbaren Grundstücksschenkung und die Inanspruchnahme der Eigenheimzulage müssen sich aber nicht ausschließen. Eine Kombination beider Steuervergünstigungen lässt sich erreichen wie folgendes Beispiel zeigt.

a. Beispiel
Dr. V ist Zahnarzt. Er ist verheiratet und hat mit seiner Frau M eine 24-jährige Tochter T. Die frischvermählte T gründet gerade eine Familie und träumt von einem Eigenheim. Die Eltern Dr. V und M möchten ihre Tochter T bei ihrem Wunsch unterstützen. T hat bereits ein Einfamilienhaus in bester Lage zu einem Kaufpreis von 550.000 EUR gefunden. Den steuerlichen Bedarfswert für das von T ins Auge gefasste Objekt setzt das Finanzamt mit 200.000 EUR an. Der Familienrat fragt sich, ob die Eltern ihrer Tochter die Immobilie schenken können, ohne T die Eigenheimzulage zu verwehren.

b. Lösung
Dem Familienrat kann wie folgt geholfen werden. Der Vater Dr. V schenkt T vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags einen Geldbetrag von 425.000 EUR für den Erwerb des bestimmten Grundstücks. Damit wird schenkungssteuerlich der günstige Bedarfswert zugrunde gelegt. Die Tochter T nimmt dann ein Darlehen in Höhe von 125.000 EUR auf. Einige Zeit nach Abschluss dieser Verträge verstreicht. Nach Ablauf dieser Zeitspanne entschließt sich die Mutter M, die Kreditraten der Tochter künftig zu übernehmen. Die Mutter schenkt ihrer Tochter den Geldbetrag von 125.000 EUR plus Zinsen. Die Schenkung der Mutter ist eine reine Geldschenkung und keine mittelbare Grundstücksschenkung. Damit kommt die Tochter T in den Genuss der Eigenheimzulage. Schenkungssteuer fällt nicht an, da die Schenkung der Mutter M den Betrag von 205.000 EUR ebenso wenig überschreitet wie die mittelbare Grundstücksschenkung des Vaters Dr. V. Um der Annahme eines Gestaltungsmissbrauchs zu entgehen, ist es wichtig, dass die Geldschenkung der Mutter auf einem neuen Entschluss beruht und die beschenkte Tochter T die Eigenheimzulage selbst beantragt und den Darlehensvertrag selbst abschließt.

Die vorangegangenen Informationen wurden dem IWP-Newsletter vom 1.10.2005 entnommen.

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