Das Leben im Eigenheim gilt unter dem Stichwort "Mietfreies Wohnen" in weiten Teilen der Bevölkerung als optimale Alterssicherung. Lässt man emotionale Empfindungen außer Betracht, so muss aber - spätestens, wenn die Eigenheimzulage aufgebraucht ist - das mietfreie Wohnen in den eigenen vier Wänden nicht die wirtschaftlichste Lösung sein. In diesem Newsletter soll ein Mietmodell vorgestellt werden, dass steuerliche Gestaltung und Alterssicherung zugleich gewährleistet.

1. Beschreibung einer typischen Lebenssituation
Vater V lebt in einem kleinen Einfamilienhaus und bezieht eine bescheidene, aber den Lebensunterhalt abdeckende Rente. Seit 20 Jahren hat er keine größeren Renovierungen mehr an dem Eigenheim durchgeführt. Vieles wurde aus Sparsamkeit aufgeschoben. Sohn S, der hohe Einkünfte erzielt, kann den schlechten Zustand des Häuschens nicht mehr mit ansehen. Er fragt sich, ob es eine Möglichkeit gibt, Vater V zu unterstützen und gleichzeitig die eigene hohe Steuerlast zu drücken.

Im geschilderten Fall spiegelt sich eine vielfach in ähnlicher Form anzutreffende Lebenslage wider. Die ältere Generation sorgt sich um die Unabhängigkeit und möchte das Eigenheim jedenfalls im Eigentum behalten. Die jüngere Generation möchte die Eltern unterstützen und verspürt zugleich die drückende Steuerlast. Beiden Seiten kann geholfen werden, allerdings ist vor allem bei der älteren Generation ein Umdenken erforderlich.

2. Mietverhältnis als Gestaltungsmodell
Aus steuerlicher Sicht ist ein Mietverhältnis für den Familienverbund oftmals günstiger. Dazu sind zwei Schritte zu veranlassen.

a. Übertragung des Eigentums gegen Versorgungsleistungen
Im ersten Schritt überträgt Vater V das Eigentum an seinem Einfamilienhaus auf seinen Sohn S. S räumt seinem Vater ein unbeschränktes Wohnrecht an dem Haus ein und verpflichtet sich, die Wohnung auf seine Kosten innen und außen instand zu halten. Außerdem übernimmt er die Verpflichtung, an V einen monatlichen Unterhaltsbetrag als sog. dauernde Last zu zahlen. Durch das Wohnrecht ist der Vater hinreichend abgesichert.

b. Abschluss eines Mietvertrages zwischen Vater und Sohn
In einem zweiten Schritt vermietet der Sohn S an seinen Vater V das soeben übertragene Haus. Durch diese Gestaltung winken erhebliche Steuervorteile.

- Vorteil 1: Die von S an V zu zahlende dauernde Last kann S in voller Höhe als Sonderausgaben absetzen. Zwar muss V die ihm zufließende Einnahme in (gleicher) voller Höhe versteuern. Vater V befindet sich aber in einer wesentlich niedrigeren Progression als Sohn S, da V nur eine kleine Rente erhält. S erzielt dagegen hohe Einkünfte und kann seine Steuerlast mindern.

- Vorteil 2: Ein noch größerer Steuervorteil kann sich ergeben, wenn das bisherige Eigenheim der älteren Generation renovierungsbedürftig ist. Ohne das Mietverhältnis wären die Investitionen des Vaters in das Eigenheim steuerlich unbeachtlich. Durch das Mietverhältnis kann S das Haus des Vaters renovieren und die Renovierungskosten nun als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in seiner Einkommensteuerklärung absetzen. Ergibt die Verrechnung der Mieteinnahmen mit den Werbungskosten einen Verlust, so wirkt sich dieser Betrag in voller Höhe steuermindernd aus.

In der nächsten Ausgabe stehen zwei aktuelle Entscheidungen des BFH zum Thema "Alterssicherung durch Miete" im Fokus.

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