1. Begriff der Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen können von Vermietern im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgesetzt werden. Als Erhaltungsaufwand bezeichnet man Kosten für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ("Reparaturen im weiteren Sinne"). Beispiele für typische Erhaltungsaufwendungen sind eine Dachreparatur oder die Erneuerung der ausgedienten Heizung. Entscheidend ist dabei, ob bereits vorhandene Teile des vermieteten Gebäudes ersetzt bzw. modernisiert werden. Unerheblich ist, ob die erneuerten Teile noch funktionsfähig waren oder nicht. Nur wenn etwas wirklich Neues geschaffen wird, liegt Herstellungsaufwand vor. Herstellungsaufwand erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage und kann nur im Wege der Abschreibung des Gebäudes abgesetzt werden. Abgrenzungsprobleme zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand kann es etwa geben, wenn durch Baumaßnahmen der Gebrauchswert des Gebäudes ("Wohnstandard") deutlich erhöht wird.

2. Verteilung der Kosten
Neu ist die in § 82 b EStDV (Einkommensteuer Durchführungsverordnung) eingefügte Möglichkeit, größere Aufwendungen für die Erhaltung von zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Die Neuregelung gilt erstmals für Erhaltungsaufwand, der nach dem 31.12.2003 entstanden ist. Sie ist die Neuauflage der Altregelung, die für vor dem 1.1.1999 entstandene Erhaltungsaufwendungen bei einem vermieteten Objekt galt. In der Zeit von 1999 bis 2003 bestand die Option, Erhaltungsaufwand zu verteilen nicht.

3. Beispielsfall
Der verheiratete Arzt A lässt an seinem vermieteten Mehrfamilienhaus im Juni 2004 planmäßig die Fenster austauschen (Kosten 40.000,- EUR) und renoviert das Treppenhaus (Kosten 15.000,- EUR). Im November fällt im Mietobjekt die Heizung aus. Die zunächst versuchte Reparatur schlägt fehl. Die Kosten im Zuge der nunmehr erforderlichen Erneuerung des hochwertigen Heizkessels belaufen sich auf 20.000,- EUR. Kurz vor Weihnachten begleicht A die Rechnung des Installateurs.

Zu allem Überfluss läuft die Praxis im Jahr 2004 wegen der Verunsicherung der Patienten im Zuge der Gesundheitsreform nicht gut, so dass ein im Vergleich zu den vergangenen Jahren niedriger Gewinn von 50.000,- EUR erwirtschaftet werden kann. In den Folgejahren erhofft sich A aber u.a. infolge einer Praxisumstrukturierung höhere Gewinne.

4. Lösung
Ohne die Regelung in § 82 b EStDV müsste A den Gesamtbetrag von 75.000,- EUR voll im Jahr 2004 als Werbungskosten absetzen. Er könnte damit zwar in 2004 sein zu versteuerndes Einkommen auf äußerst niedrigem Niveau halten. In den Folgejahren hätte er aber bei voraussichtlich steigenden Einnahmen in der Praxis noch zusätzlich hohe Mieteinnahmen zu versteuern. Abgesehen von den laufenden Kosten wie Schuldzinsen und AfA würde ihm in den guten Gewinnjahren im Vermietungsbereich Werbungskostenpotential fehlen, dass in 2004 bei niedriger Progression "verschwendet" wurde. Das Problem löst § 82 b EStDV. A kann nach der Neureglung bei jeder größeren Erhaltungsmaßnahme frei entscheiden, ob er die Kosten auf 2 bis 5 Jahre verteilen will oder ob er sie lieber sofort im Jahr der Zahlung voll absetzt.

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