Die Vermietung von Wohnraum an Angehörige, z.B. an studierende Kinder am Studienort, kann ein attraktives steuerliches Gestaltungsmodell darstellen. Allerdings gibt es dabei einige Rahmenbedingungen, deren Beachtung für die steuerliche Anerkennung entscheidend ist.

1. Verträge zwischen nahen Angehörigen sind grundsätzlich wirksam
   
2. Grenzen für vollen Werbungskostenabzug bei Angehörigenmietverträgen
   
3. Gestaltungshinweis
   

1. Verträge zwischen nahen Angehörigen sind grundsätzlich wirksam
Nahe Angehörige können ebenso wie Fremde Verträge schließen. Verträge zwischen Angehörigen sind auch steuerlich grundsätzlich anzuerkennen. Es steht Angehörigen frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig sind. Die Rechtsprechung des BFH stellt allerdings einen Fremdvergleich an, wenn nicht anderweitig festgestellt werden kann, dass die vereinbarten Leistungen tatsächlich der Einkunftserzielung dienen. In diesen Fällen ist für die Beurteilung eines Angehörigenvertrages eine Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalles maßgeblich.

2. Grenzen für vollen Werbungskostenabzug bei Angehörigen-mietverträgen
Das Finanzamt erkennt Mietverträge zwischen Eltern und Kindern an. Die Mieteinnahmen der Eltern müssen diese ebenso versteuern wie sie entstehende Aufwendungen als Werbungskosten absetzen können. Wegen der besonderen Nähe und des oftmals fehlenden Interessenkonflikts zwischen Verwandten schränken Gesetzgeber und Rechtsprechung aber den vollen Werbungskostenabzug ein. Nur wenn die Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Kosten 75 v.H. der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, ist der volle Werbungskostenabzug gesichert.

In diesem Fall ist bei einer langfristigen Vermietung von einem Tätigwerden mit Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Beträgt der Mietzins bei Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 v.H. der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung nach § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Diese Grenze von 56 v.H. gilt erst ab dem Jahr 2004. Für Zeiträume vor 2004 lag die Grenze bei 50 v.H. Unterschreitet die Miete die Grenze von 56 v.H. kann der Vermieter seine Aufwendungen nur anteilig in dem Verhältnis als Werbungskosten absetzen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Marktmiete steht. Liegt die vereinbarte Miete zwischen 75 v.H. und 56 v.H. so hängt die Frage des vollen oder nur teilweisen Werbungskostenabzugs von einer sog. Totalüberschussprognose ab.

Ein Totalüberschuss ist zu erwarten, wenn innerhalb der voraussichtlichen Vermögensnutzung auf Dauer gesehen per Saldo positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Ist im Zeitraum der voraussichtlichen Nutzung der Wohnung ein Überschuss zu erwarten, so gilt die Überlassung als vollentgeltlich mit vollem Werbungskostenabzug.

3. Gestaltungshinweis
Eine Unterschreitung der oben genannten Grenzen kann dadurch auftreten, dass eine Miete im Laufe der Jahre nicht an die neuen Prozentsätze angepasst wurde. Die Prüfung der Notwendigkeit einer derartigen Anpassung ist bei Altverträgen ratsam, um nicht im Rahmen der nächsten Einkommensteuerveranlagung Werbungskostenpotential einzubüßen.

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