1. Abzug eines Disagios ab 2004 halbiert
Beim Kauf oder der Herstellung einer Immobilie in Vermietungsabsicht ist eine zumindest teilweise Fremdfinanzierung die Regel. Dabei ist die steuerliche Behandlung der normalen Darlehenszinsen unproblematisch. Schuldzinsen sind im Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten abzugsfähig. Für Schwierigkeiten sorgt dagegen häufig die Frage des Abzugs eines sog. Damnums respektive Disagios. Ein Damnum stellt eine Zinsvorauszahlung dergestalt dar, dass bei Aufnahme des Kredits ein geringerer Betrag ausgezahlt wird, als am Ende der Laufzeit an die Bank zurückzuzahlen ist. Die Aufwendungen sind grundsätzlich als Werbungskosten im Zeitpunkt der Zahlung sofort abzugsfähig. Dabei hat der Steuerpflichtige ein Interesse daran, den Normalzins möglichst niedrig zu halten und das Damnum im Gegenzug hoch zu bemessen.

Die Gefahr, dass sich der Steuerpflichtige und die Bank darauf einigen, einen möglichst großen Betrag schon im Jahr der Anschaffung oder Herstellung in ein Damnum einzustellen und damit den vollen Werbungskostenabzug zu ermöglichen, hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF-Schreiben v. 31.8.1990 - IV B 3-S 2253 a-49/90) erkannt und dem einen Riegel vorgeschoben. Die Finanzverwaltung lässt ein Damnum nur zum sofortigen Werbungskostenabzug zu, soweit unter Berücksichtigung der jährlichen Zinsbelastung die marktüblichen Beträge nicht überschritten werden. Der über die marktüblichen Beträge hinausgehende Teil ist grundsätzlich auf den Zinsfestschreibungszeitraum bzw. bei dessen Fehlen auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

Aus Vereinfachungsgründen konnte von der Marktüblichkeit ausgegangen werden, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren ein Damnum in Höhe von bis zu 10 v.H. vereinbart worden ist. Dieser zulässige Maximalbetrag wurde vom BMF (durch Schreiben vom 20.10.2003 - IV C 3-S 2253 a-48/03) für nach dem 31.12.2003 abgeschlossene Darlehensverträge auf 5 v.H. abgesenkt.

2. Beispielsfall
Zur Veranschaulichung des Unterschieds zwischen alter und neuer Rechtslage diene folgender Fall:

A erwirbt in Vermietungsabsicht ein Zweifamilienhaus, das er teilweise mittels eines Darlehens fremdfinanziert.

Nennbetrag (=Rückzahlungsbetrag)	100.000,- EUR
Auszahlungsbetrag	90.000,- EUR
Damnum 10 % v. 100.000,- EUR =	10.000,- EUR

Zinssatz i.H.v. 5 % über die Laufzeit von 10 Jahren ab 1.1.2004

a). Lösung nach alter Rechtslage:
Abschluss des Darlehensvertrages vor dem 31.12.2003

Werbungskosten bei A	2003	2004
Schuldzinsen	0,- EUR	5.000,- EUR

Damnum   100.000 x 10 % (max.) =   10.000,- EUR

A konnte nach alter Rechtslage das volle Damnum in 2003 als Werbungskosten absetzen, da es mit bis zu 10 v.H. als marktüblich angesehen wurde.

A kann nach neuer Rechtslage das Damnum in 2004 nur anteilig i.H.v. 5000,- EUR als Werbungskosten absetzen, da es nur noch mit bis zu 5 v.H. als marktüblich angesehen wird. Der übersteigende Betrag von 5000,- EUR wird auf die Restlaufzeit des Darlehens (hier 9 Jahre) verteilt. In den Jahren 2005 bis 2013 ist danach jeweils ein Disagiobetrag von 556,- EUR abzugsfähig.

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